Le rendement locatif est le revenu net annuel qu’une propriété génère divisé par le prix d’achat de la propriété. Le rendement locatif peut être exprimé sur une base brute ou nette. Pour calculer le rendement locatif brut, les investisseurs soustraient tous les frais liés à l’immobilier (à l’exception des frais hypothécaires annuels) des revenus liés à l’immobilier. En ce qui concerne le rendement locatif net, la charge hypothécaire annuelle est également soustraite des revenus immobiliers. Le rendement locatif est extrêmement facile à calculer une fois que vous avez estimé le potentiel générateur de revenus d’un bien immobilier.
Déterminez le loyer mensuel que votre propriété peut générer en regardant les loyers de bâtiments similaires dans la même zone géographique. Vous devriez essayer de trouver des bâtiments qui sont aussi semblables que possible à votre bâtiment, en termes d’âge, de commodités et d’emplacement. Multipliez le loyer mensuel par 12 pour obtenir le revenu brut annuel du loyer. Par exemple, si votre immeuble compte 10 unités qui seront louées pour 650 € chacune, votre revenu locatif brut annuel est égal à 10 x 650 € x 12 = 78 000 €.
Estimer le taux d’inoccupation probable de votre bâtiment. Il n’est généralement pas réaliste de supposer que 100 % de votre immeuble sera loué en tout temps. Encore une fois, vous pouvez consulter les taux d’inoccupation d’immeubles comparables dans la même région géographique. Si le taux d’inoccupation prévu dans votre immeuble de 10 logements est de 5 %, le revenu locatif annuel net de l’immeuble sera égal à 78 000 € x (1 – 5 %) = 74 100 €.
Calculez les frais d’exploitation annuels associés à l’entretien de l’immeuble. Supposons que votre immeuble de 10 logements aura des frais d’assurance de 65 € par mois, des taxes de 130 € par mois et des frais généraux d’entretien de 260 € par mois. Les frais d’exploitation annuels du bâtiment seront égaux (100 € + 130 € + 260 € + 260 €) x 12 = 5 460 €.
Calculez la dépense hypothécaire annuelle pour la propriété. Supposons que vous achetez l’immeuble de 10 logements pour 650 000 € et supposez que vous utilisez une hypothèque de 30 ans de 520 000 € avec un taux d’intérêt fixe de 6 %. Vous pouvez calculer facilement la dépense hypothécaire annuelle à l’aide d’Excel. Entrez la formule suivante pour calculer la dépense hypothécaire annuelle : =PMT(6%,30,800000). La dépense hypothécaire annuelle qui en résulte s’élève à 37 777 €.
Calculez le rendement locatif net en divisant le revenu net de l’immeuble par le prix d’achat. Le revenu net est égal au revenu locatif net moins les frais d’exploitation moins les frais d’hypothèque. Dans cet exemple, le rendement locatif net est égal (114 000 € – 5 460 € – 37 777 €) / 650 000 € = 4,7 %.
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