La crise financière et immobilière de 2008 et 2009 a offert un avantage : les taux d’intérêt hypothécaires sont tombés à des niveaux historiquement bas. Ces taux rendent le paiement attrayant pour les acheteurs qualifiés par rapport aux niveaux historiques. Une comparaison des taux d’intérêt hypothécaires historiques illustre ce point.
Sommaire de cette fiche pratique
Types
Le type de prêt hypothécaire le plus courant est l’hypothèque à taux fixe de 30 ans. Cette hypothèque est assortie d’un taux d’intérêt fixe et d’un paiement de capital et d’intérêts pour 360 versements, soit 30 ans. Une autre hypothèque courante est l’hypothèque à taux variable d’un an, ou ARM. Le taux d’intérêt et le paiement de l’ARM pour un an sont calculés chaque année en fonction des taux à court terme actuels. La durée d’un MRA est également de 30 ans.
Historique – Taux fixe
Freddie Mac fournit ces taux moyens pour les hypothèques à taux fixe de 30 ans de 1971 à août 2009.
Le taux hypothécaire moyen de 1971 à 2008 était de 8,87 %. Les années 70 ont été en moyenne de 8,86 %, les années 80 ont été en moyenne de 12,7 %, les années 90 ont été de 8,12 % et les neuf premières années des années 2000 ont été en moyenne de 6,43 %. Le taux hypothécaire fixe moyen le plus élevé était de 16,63 % en 1981. Le taux le plus bas de cette période a été enregistré en 2003, avec une moyenne de 5,83 %. Au cours des huit premiers mois de 2009, le rythme des prêts hypothécaires a atteint un creux record, s’établissant en moyenne à 5,08 %.
Historique…. ARM…………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………
Freddie Mac fournit l’historique des taux hypothécaires suivants pour les MRA d’un an à partir de 1984.
Le taux moyen des MRA de 1984 à 2008 était de 6,41 %. Le taux moyen de 1984 à 1989 était de 9,09 %, celui des années 1990 était en moyenne de 5,99 % et celui des MRA au cours des neuf premières années des années 2000 était en moyenne de 5,10 %. Le taux le plus élevé de cette période est survenu en 1984, avec un taux moyen des MRA de 11,51 %. Le taux le plus bas a été enregistré en 2003, alors que les MRA s’établissaient en moyenne à 3,76 % pour la première année.
Comparaison
De 1984 à 2008, l’écart moyen entre le taux ARM à un an et le taux fixe à 30 ans était de 1,85 %. Cette différence se traduirait par un paiement ARM €81 de moins que le taux fixe pour la première année sur une hypothèque de €65,000. L’écart le plus important s’est produit en 1985 et 1987, avec une marge de 2,38 %. Au cours de ces années-là, l’hypothèque ARM de 65 000 € aurait eu un paiement initial de 117 € de moins qu’une hypothèque à taux fixe.
Les prêts hypothécaires à taux révisable qui ont vu le jour dans les années 1980 avaient des taux de revalorisation et des paiements plus bas pour toujours. En dehors d’un pic dans la fourchette de 7 % en 2000 et d’une chute dans la fourchette de 3 % en 2003, les taux des MRA ont fluctué entre 5 % et 6 % de 1992 à 2008. Le taux fixe à 30 ans a baissé régulièrement, passant de 10 % au début des années 90 à 6 % à 7 % entre le milieu des années 90 et 2008.
Considérations
En 2009, les taux hypothécaires fixes à 30 ans étaient à des creux historiques, et les taux des MRA étaient essentiellement les mêmes que les taux fixes. Dans cette situation, il était peu logique de choisir une MRA avec la possibilité de paiements plus élevés à l’avenir. Historiquement, les MRA ont commencé près de 2 % de moins que les prêts hypothécaires à taux fixe. Si ce type d’écart est la norme, le choix d’un MRA devrait être envisagé.
Les MRA soumettent le payeur hypothécaire à un changement de paiements une fois par année. Si les taux d’intérêt sont à la baisse, cela peut avoir un effet positif. Les propriétaires qui ont choisi les MRA dans les années 1980 et au début des années 1990 effectuaient des paiements beaucoup moins élevés en 2009 s’ils avaient toujours le même prêt hypothécaire. La crise financière de 2008 et 2009 a poussé les taux d’intérêt à des niveaux historiquement bas. Un retour à la croissance économique pourrait entraîner une hausse des taux d’intérêt, ce qui entraînerait une augmentation des paiements pour les détenteurs de prêts hypothécaires des MRA.
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