Tous les droits des locataires, y compris le droit d’annuler un bail ou de protester contre l’annulation du bail par le propriétaire, sont habituellement régis par le contrat de bail lui-même. Lorsque le contrat de location ne traite pas de la résiliation du bail et des questions qui pourraient précipiter la résiliation du bail, la loi de la plupart des provinces et territoires prévoit certaines règles par défaut qui entreront en jeu. Ceux qui ont des questions spécifiques sur la résiliation d’un bail ou d’un contrat de location devraient consulter un avocat spécialisé dans l’immobilier.
Sommaire de cette fiche pratique
Contrat de location
Lorsque le propriétaire et le locataire ont un contrat de location, le bail déterminera comment et quand le locataire ou le propriétaire peut annuler le bail. Les baux pour une période fixe d’années expirent généralement à la fin de cette période, sans qu’aucune des parties ne soit tenue de donner un préavis. Toutefois, la résiliation des contrats de location pour des durées périodiques (par exemple, d’un mois à l’autre) nécessite habituellement un préavis d’au moins une période à l’avance, ou ils sont renouvelés automatiquement. Les exigences spécifiques de la plupart des États pour l’exécution d’un avis en bonne et due forme sont énoncées dans les lois de l’État.
Location à volonté
En l’absence d’un contrat de location valide ou d’une autre forme de contrat régissant la location, la loi considère souvent le contrat de location comme une location à volonté (les locations à volonté peuvent également être créées par un bail.) En vertu de la common law, les locations à volonté peuvent être résiliées par le propriétaire ou le locataire sans préavis. Toutefois, le droit de nombreux États implique aujourd’hui certains droits de notification. Si un bail donne au propriétaire le droit de résilier le bail sans préavis, mais ne donne pas au locataire un droit similaire, la loi implique généralement le droit du locataire à un préavis. Cependant, la loi n’implique pas le même droit pour les propriétaires.
Annulation par la loi
En vertu de la loi, une location se termine automatiquement si le locataire ou le propriétaire décède ; si le locataire tente de céder sa location à une autre partie ; si le propriétaire vend ou transfère sa propriété de la propriété ; ou si le locataire commet un gaspillage de la propriété. Les déchets des locataires couvrent un large éventail de traitements de la propriété par les locataires : les dommages causés aux locaux par la négligence ou le comportement intentionnel du locataire ; le défaut du locataire de réparer l’usure ordinaire (quotidienne) de la propriété ; et le défaut du locataire d’informer le propriétaire des problèmes ou des dommages causés à la propriété.
Garantie d’habitabilité
Indépendamment de la langue du bail, la majorité des États américains exigent que le propriétaire s’assure que les locaux résidentiels sont « habitables ». Habituellement, l’habitabilité se mesure par la conformité aux codes locaux du logement. Alors que certains États permettent seulement au locataire de réclamer des dommages-intérêts ou d’exiger le coût des réparations du propriétaire, d’autres États permettent à un locataire dans des locaux inhabitables de déménager et d’annuler tout bail.
Représailles
Bien qu’un propriétaire puisse légalement annuler le bail et expulser un locataire pour défaut de paiement du loyer, le propriétaire ne peut pas résilier le bail et/ou expulser un locataire en représailles pour le comportement légal d’un locataire. Par exemple, si un locataire se plaint à la commission locale du logement de l’état de la propriété locative, le propriétaire ne peut pas punir le locataire en mettant fin au bail et en expulsant le locataire. La plupart des États supposent qu’une expulsion est faite en représailles si l’expulsion a lieu dans un certain délai (différent selon l’État) de l’exercice de ses droits par le locataire ; si un propriétaire expulse dans ce délai, il peut avoir besoin de présenter des preuves d’un autre motif valable pour l’expulsion.
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